Informatie

Wie besluit een woning in Duitsland te kopen moet wel rekening houden met andere juridische en fiscale regels. Want wat komt er allemaal bij kijken en hoe verloopt de koop van een huis in Duitsland? Wat kan en mag ik van een Duitse makelaar verwachten? Wat is de rol van een notaris en hoe zit het met subsidies, verzekeringen, een hypotheek en de belasting?

Wonen in Duitsland

Elke burger van de Europese Unie kan zich in een ander land vestigen. Wel heb je een verblijfsvergunning nodig voor een verblijf  langer dan drie maanden. Overeenkomstig art. 48 van het EG-verdrag en de verordening vrije vestiging heeft u hier recht op. Er is wel een voorwaarde aan verbonden: U moet aan kunnen tonen dat u in uw levensonderhoud kan voorzien, zodat je geen beroep doet op de bijstand in uw nieuwe land.

Kopen van onroerend goed in Duitsland

Het is belangrijk om te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het kopen van onroerend goed in Duitsland. Wie een stuk grond koopt, verwerft daarmee automatisch ook dat wat op de grond is gebouwd.

Bij de aanschaf van onroerend goed in Duitsland worden twee overeenkomsten afgesloten.

Als eerste wordt een "Kaufvertrag" (koopovereenkomst) gesloten.

Daarna moeten de partijen het eens zijn, dat het eigendom van het stuk grond op de koper moet overgaan. Dit laatste noemt men Äuflassung".

Tenslotte moet de wijziging ten aanzien van het eigendom in het "Grundbuch"worden ingeschreven. Het Grundbuch is te vergelijken met het Kadaster in Nederland.

Pas na de inschrijving in het "Grundbuch" wordt de koper eigenaar. U kunt ook zelf een kopie vragen van het Grundbuch, zodat u zich ook zelf op de hoogte stelt van de inhoud.

De koopovereenkomst, notariële vastlegging en inschrijving in het kadaster Onroerend goed, in welke vorm dan ook, kan juridisch gezien alleen verworven worden in combinatie met een stuk grond. Het stuk grond is dus altijd het onderwerp van de koopovereenkomst. 

Het Duitse burgerlijke wetboek schrijft voor dat voor iedere overeenkomst waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt een notariële akte vereist is.

De mondelinge overeenkomst met de verkoper is juridisch niet bindend. Dit is dus anders dan in Nederland!

Wat doet de notaris

De notaris is verplicht voor het opmaken van de koopakte het "Grundbuch" te controleren.

• Inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop, zodat deze een niet optieverklaring afgeeft.
• Inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag van de overdrachtsbelasting stuurt. Na betaling geeft de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar af.
• Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.

Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in het "Kaufvertrag" (koopovereenkomst) tevens de "Auflassung" (eigendomsoverdracht) op te nemen.  Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. U kunt vragen naar een Nederlandse vertaling , zodat u kunt controleren of de prijs, het aantal vertrekken, de ligging, identiteit en andere overeengekomen zaken kloppen.

Inschrijving in het Grundbuch

Wanneer de inschrijving in het Grundbuch (Kadaster) een feit is wordt de koper pas eigenaar.

Via het Grundbuch kunt u informatie te weten komen over de ligging en grootte van het stuk grond, of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd. Voor de uiteindelijke inschrijving zijn nog nodig:

• Een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst afgegeven na betaling van de overdrachtbelasting
• Een geen -aanspraak verklaring van de gemeente waarin deze verklaart geen optie te hebben.

Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening (Äuflassungsvormerkung") in het Grundbuch via de notaris te laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.

Koopovereenkomst

In Nederland wordt vaak een financieringsvoorbehoud in de overeenkomst opgenomen. In Duitsland is een dergelijk beding niet gebruikelijk, omdat in de koopovereenkomst meestal ook de "auflassung"wordt overeengekomen, een voorwaarde die echter niet werkzaam is als daar een andere voorwaarde aan wordt verbonden. Zodat de koper die de financiering niet rond kan krijgen tot een bepaalde datum de koopovereenkomst kan ontbinden. Ontbindt hij dan wordt de koopovereenkomst opgeheven. Mocht de Äuflassung"zijn overeengekomen dan wordt deze eveneens opgeheven. De kosten van de ontbinding en eventueel gemaakte kosten van notaris en kadasterkosten zijn normaal gesproken voor de koper.

In Nederland kennen we het voorlopig koopcontract. Het is in Duitsland niet gebruikelijk om een voorlopig koopcontract te sluiten.

Kosten bij de aankoop

Men kan ongeveer uitgaan van 1 tot 2% kosten van de aankoopprijs. Dit zijn notariskosten en inschrijving in het Grundbuch (kadaster) De overdrachtsbelasting bedraagt 3,5% en moet aan de belastingdienst worden voldaan. Koper en verkoper zijn samen belastingplichtig, maar meestal zal de koper de overdrachtsbelasting betalen. Pas na betaling van de overdrachtsbelasting wordt de overschrijving in het Grundbuch uitgevoerd en pas dan ben je echt eigenaar.

Financiering

Wij zijn gaarne bereid u te helpen met het zoeken naar de juiste financiering.